Reforma em Debate #7 | Entenda os regimes específicos para o setor imobiliário

Neste episódio do podcast “Reforma em Debate,” o sócio Vinícius Caccavali e a advogada Gabriela Rivitti analisam os impactos da Reforma Tributária no setor imobiliário, que estabeleceu regimes específicos para a incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Para operações como locação, arrendamento e cessão de direito real de uso de imóveis, a nova legislação prevê uma redução de 70% na alíquota padrão dos novos tributos. Isso significa que essas operações pagarão apenas 30% da alíquota efetiva de IBS e CBS, sendo uma medida pensada para compensar a nova incidência tributária sobre atividades que, em muitos casos, não eram tributadas anteriormente.

No caso da alienação de bens imóveis, a legislação estabelece uma redução de alíquota de 50%. Além da alíquota reduzida, a reforma introduz o redutor de ajuste, um mecanismo que fixa um valor inicial para cada imóvel (custo de aquisição ou valor de referência em 31/12/2026, com acréscimos por tributos pagos e contrapartidas urbanísticas).

Esse valor, atualizado pelo IPCA, será abatido da base de cálculo do IBS/CBS em vendas futuras, funcionando de forma análoga à apuração do ganho de capital e tributando apenas a diferença. A não cumulatividade dos tributos será garantida, permitindo que adquirentes de bens e serviços, incluindo locadores e arrendantes, se creditem dos tributos pagos nas operações subsequentes.

A incorporação imobiliária também recebeu regras específicas, com o pagamento do IBS e da CBS sendo devido somente no momento do recebimento do valor mensal pago pelos adquirentes às incorporadoras. As incorporadoras poderão se creditar dos bens e serviços adquiridos para a construção do empreendimento, preservando a não cumulatividade.

Contudo, a aquisição de bens e serviços para a construção cessa após a emissão do Habite-se, o que demanda um planejamento financeiro e tributário rigoroso para gerenciar o fluxo de caixa e evitar a oneração excessiva da operação, garantindo o máximo aproveitamento dos créditos.

Empresas com contratos de locação, arrendamento e incorporação devem revisar cláusulas contratuais para ponderar a previsão de preço líquido ou preço bruto, especialmente no reajuste de preço, a fim de garantir o equilíbrio contratual e prevenir impactos imprevistos diante da nova tributação do IBS e da CBS.