Reforma Tributária e o setor imobiliário: conflitos entre o ITBI e o IBS e CBS

Este novo episódio do podcast Reforma em Debate discute os impactos da Reforma Tributária no mercado imobiliário, detalhando as mudanças na tributação de bens e direitos para fins de IBS e CBS.

Os advogados Davi Lucena e Gabriela Rivitti, da área de Direito Tributário do VBSO Advogados, exploram possíveis conflitos entre o ITBI, IBS e CBS, o regime especial de incorporação imobiliária (RET) e seus ajustes, e as implicações para o setor de locação e fundos de investimento.

O episódio também examina as consequências para os fundos de investimento e o setor imobiliário como um todo, incluindo custos de conformidade e precificação, e descreve o longo período de transição da reforma, que se estende até 2033.

A Reforma Tributária apresenta tanto oportunidades quanto desafios significativos para o planejamento estratégico de empresas imobiliárias e fundos, exigindo adaptação e decisões estratégicas para navegar no “novo mundo” tributário.

Oportunidades para o Planejamento Estratégico

1. Aproveitamento do Regime Especial de Tributação (RET) para Incorporadoras:

– Incorporadoras que constituírem seu patrimônio de afetação até 1º de janeiro de 2029 poderão continuar tributando suas receitas de Imposto de Renda e CSLL a 1,92%, somadas à CBS de 2,8%, totalizando os 4% que já vigoram hoje.
– Essa medida permite que essas incorporadoras se mantenham competitivas no mercado e evitem uma carga tributária excessivamente onerosa em comparação com outras, garantindo a tributação pela alíquota única de 4% até 2033, sem cobranças adicionais de CBS ou IBS.

2. Oportunidade de Discussão Judicial sobre ITBI e IBS/CBS:
– A nova incidência do IBS e da CBS sobre alienação imobiliária cria uma preocupante sobreposição com o ITBI, devido à identidade de base de cálculo, fato gerador e sujeitos ativo/passivo.
– Essa sobreposição é vista como uma grande oportunidade para contribuintes discutirem a constitucionalidade da incidência concomitante desses dois tributos no poder judiciário.

3. Antecipação e Adaptação ao “Novo Mundo”:
– O período de transição e as novas implementações trazem consigo “novas possibilidades” e um “novo mundo que se abre”. As empresas que se adaptarem de forma eficiente aos novos regimes e custos terão uma vantagem estratégica, o que exige proatividade no planejamento.

Desafios para o Planejamento Estratégico

1. Custos de Conformidade:
– As empresas terão que investir em sistemas, treinamento e gestão jurídica e contábil para se adequarem às novas regras. Esses custos de conformidade influenciarão as decisões dos gestores do setor imobiliário e precisarão ser incorporados no planejamento.

2. Impacto na Precificação e Competitividade:
– Todos os impactos da reforma, incluindo os custos de conformidade, comporão o preço final dos bens e serviços fornecidos ou prestados pelas empresas do setor imobiliário, afetando a precificação na incorporação imobiliária e na locação.
– A competitividade, um fator muito sensível, será diretamente afetada por esses impactos, mesmo com regimes específicos para o setor.

3. Desbalanceamento no Fluxo de Caixa para Incorporadoras:
– A implementação de um regime de caixa para a incorporação imobiliária, onde o IBS e a CBS incidem em cada pagamento, e a possibilidade de compensação de créditos, pode gerar um desequilíbrio no fluxo de caixa.
– O creditamento é concentrado no momento da construção, e não na venda posterior, exigindo que as incorporadoras considerem essa necessidade no seu planejamento financeiro para evitar problemas de liquidez.

4. Risco de Intervenção Estatal na Locação:
– O fato gerador da locação ser o pagamento levanta a possibilidade de os entes federativos adotarem atitudes mais intervencionistas, buscando garantir o controle sobre esse fato gerador. Isso pode se manifestar em exigência de garantias específicas em contratos ou maior abrangência de fiscalizações, incluindo acesso a extratos bancários dos contribuintes.

5. Complexidade da Transição Tributária:
– O período de transição de 7 anos (2026 a 2032), com um regime híbrido entre os tributos atuais e os novos, exige um planejamento contínuo e adaptável. A partir de 2027, PIS e COFINS serão extintos, e CBS e IBS (com alíquotas de 9,3% e 18%, respectivamente) passarão a vigorar efetivamente. De 2029 a 2032, haverá uma transição gradual do ICMS e ISS para o IBS, aumentando a complexidade da gestão tributária.

6. Impactos para Fundos de Investimento:
– Questões como o veto presidencial para a isenção ampla de fundos de investimento e a tributação de serviços financeiros, que impacta especialmente os fundos de papel (FI de papel), como os que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), são desafios que precisam ser considerados no planejamento dos fundos.

Em suma, o planejamento estratégico no setor imobiliário precisará focar na gestão proativa dos custos de conformidade, na análise cuidadosa da precificação, na busca por regimes tributários favoráveis (como o RET), na otimização do fluxo de caixa e na preparação para um ambiente fiscal mais complexo e potencialmente mais fiscalizado. A reforma é como uma mudança de regras no meio do jogo: quem se adaptar mais rapidamente e de forma mais inteligente terá uma vantagem significativa.